青爱的限竞房海晏春秋:总价过千万 依然号称南

发布日期:2019-06-11

  2018看开奖纪录统计数据显示,截至2019年4月初,北京已累计入市限竞房项目45个,房源3.01万套。从区域上看,大兴是北京限竞房供应最集中的区域,已入市的90宗限竞房(地块)中,在售及待售项目达到17个。

  目前,大兴楼市主要分为6大板块,分别是黄村板块、旧宫板块、西红门板块、亦庄板块、瀛海板块和新机块板块。其中,黄村、旧宫、亦庄、瀛海新房供应相对集中。

  本周,北青探盘小分队实地探访了瀛海板块海晏春秋售楼现场,看看这个总价过千万、却号称南五环单价“最低”的限竞房到底值不值得买?

  瀛海板块算是大兴区的后起之秀,位于城南中心位置,在亦庄新城和大兴新城两大发展热圈之间,环线位置在五环、六环之间。海晏春秋临近京台高速,驾车从京台高速行驶5.6公里在黄亦路出口左转上黄亦路,再经瀛安街即可到达;或者从南四环经德贤路往南行驶差不多7.3公里,上京福路再转瀛海路。

  相比自驾交通,海晏春秋是北京限竞房中为数不多的半径1公里内有地铁站的项目。距离项目最近的是地铁8号线多米。从售楼处出发,步行差不多7、8分钟便可到达。这个距离和时间在北京来说,可谓非常便利了。

  去年底,地铁8号线瀛海站已经开通运营,可以快捷地实现与地铁7号线号换乘,未来还将与地铁10号线实现换乘。

  虽然海晏春秋的目标客群基本属于有车一族,但无论从出行还是房产升值角度,社区1公里范围内有地铁直达,都是加分项。

  配套方面,项目除了自建有1所幼儿园外,其它仍需依靠周边项目或市政配套。据项目销售人员介绍,目前高端商业配套方面主要还是依靠亦庄,包括住总万科广场、山姆会员店、荟聚购物中心、世界之花购物广场。未来,保利、国瑞还会贡献20万平方米的商业配套。

  医疗方面,项目东侧是规划中的大兴中西医结合医院,周边还有南苑医院、北京航天总医院、同仁医院、亦庄医院等。

  另外,海晏春秋北侧有瀛海休闲公园和南海子公园两个城市公园配套,其中瀛海休闲公园步行20分钟左右就可以到达,开车到南海子公园也只需要7、8分钟。南海子公园如今是城南生态地标,从周边环境来说,海晏春秋的宜居氛围也是比较高的。

  现阶段来看,项目周边高端教育资源比较欠缺。项目自建的4000平方米幼儿园目前还未确定引入品牌。距离项目800多米有中国教育科技院大兴实验学校,涵盖小学、初学、高中。考虑到中海年初在瀛海新拿的地块中,包含有教育配套用地,未来有望引进一些好的学校进来,填补区域短板。

  产品本身来说,海晏春秋是万和斐丽二期产品,由远洋、世茂、首创三家房企联合开发,产品却主打合院和叠拼,限定均价52449元/平方米,总价1500万元起步。

  销售人员介绍,目前项目主推的是合院产品。其中,大合院12、13、14号楼在售,房本面积约400平方米,使用面积则在650万平方米,单套总价2200元左右;小合院只剩两套特价尾房,房本面积380平方米,使用面积562平方米,总价1528万元。

  叠拼8、6号楼在售,主推户型建筑面积约200-340平方米,单套总价约在1200万/套起。预计今年下半年7、8月份封顶,第四季度有望开放实景样板间。

  首先,海晏春秋整体容积率2,属于北京限竞房中少有的社区超一半面积为叠拼、合院产品的项目。从沙盘上来看,叠拼和合院的占地面积各一半,叠拼楼间距在38米左右,未来会通过绿化软隔离东侧的万和斐丽,可以说整体墅区气质还是很浓厚的。

  其次,户型赠送面积多,对标周边同类产品,性价比很突出。尤其是合院产品。如上面提及的,合院产品的赠送面积在180-250平方米之间,总价折算下来,大合院的单价在3.38万元平方米左右,小合院特价房源的单价更是不到2.8万元/平房米。

  而周边同类产品如首开龙湖天琅,双拼面积与海晏春秋相同,但单套总价在3600万元左右。项目东北侧的棠颂别墅360-430平方米双拼总价也差不多3000万元/套, 紫禁壹号院285-540平房米的合院产品总价则高达4000万元/套。只有项目东侧的棠颂璟庐合院总价与海晏春秋小合院相差不多,但面积却少了100多平方米。

  扩大范围对比的话,同样是限竞房的佑安府,地处南二环的位置虽然比海晏春秋优越,但150平方米产品总价就已经3000万元了;南三环北京金茂府200多平方米叠拼单套总价也在3500-4000万元。

  综合来看,对于南城改善型购房者来说,海晏春秋总价的确是区域内较为理想的选择。

  第三,虽然合院户型是L型设计,但南北通透,整体采光面较大,且每一层面积基本上都达到了100平方米,地上二层、地下三层层高均做到了3米以上,空间非常敞阔。

  1层主要是客厅和老人房,2层为主卧和儿童房,地下1层是餐厅和客卧,地下2层是会客区和休闲功能区,地下3层是车库、储备间和设备间。独门独院,配有私家电梯,并赠送有50平方米花园。

  与项目一街之隔的限竞房瀛海府也在推合院产品,总价980万元起,但瀛海府的合院地上三层、地上两层,单层面积仅有40、50平方米,从居住舒适度来说,大打折扣。

  最后,再来说说项目的缺点,如果不考虑限竞房拿本5年后才能上市的问题,海晏春秋对于购房者最大的考验就是首付太高。在当前二手房交易周期变长的背景下,对于部分“卖旧换新”购房者来说,不能不说压力山大,心有余而力不足。

  此外,销售人员也表示,目前购房者观望心理浓厚,多重比较,且选择范围也不局限于某一个区域,导致潜在目标客户置业决定周期也在变长。“如果不紧盯的话,随时有流失客户的可能。”

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